Commencer par la déclaration de copropriété
La déclaration précise ce qui est commun et ce qui est privatif, qui paie quoi et comment les décisions se prennent.
Certains cas sont moins évidents qu'ils en ont l'air : une terrasse sur le toit réservée à un seul copropriétaire, un puits de lumière, une unité de climatisation privée posée sur la membrane commune. La déclaration et un conseiller juridique vous diront comment les traiter.
Le rôle du syndicat
En général, le syndicat, par son conseil d'administration, voit à l'entretien et à la conservation de l'immeuble. Pour le toit, cela veut dire en pratique :
- faire inspecter le toit régulièrement et garder les rapports,
- connaître l'âge du toit et prévoir sa réfection,
- obtenir des soumissions et informer les copropriétaires.
Les administrateurs sont souvent des bénévoles. Les principes de la gestion des travaux de toiture s'appliquent ici comme ailleurs, avec une étape de plus : convaincre un groupe.
Le fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance sert en général à payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes, selon votre déclaration de copropriété. Le toit est souvent l'une des plus grosses dépenses que ce fonds aura à couvrir.
Un rapport d'inspection qui situe la réfection dans le temps permet de vérifier assez tôt si le fonds suffira.
Les sommes à verser au fonds, les études exigées et les cotisations spéciales relèvent de la loi et de votre déclaration. Consultez un conseiller juridique ou votre gestionnaire pour savoir ce qui s'applique à votre immeuble.
Qui décide
Selon la nature et l'ampleur des travaux, la décision peut revenir au conseil d'administration ou demander un vote des copropriétaires. Les règles de convocation et de vote sont fixées par la déclaration et par la loi. Faites-les confirmer avant de convoquer l'assemblée.
Quelle que soit la règle, les copropriétaires acceptent mieux une dépense quand ils reçoivent d'avance :
- Le rapport d'inspection, avec des photos qui montrent l'état du toit.
- Les choix possibles : réparer, refaire une partie ou refaire au complet.
- Des soumissions comparables, fondées sur le même devis.
- L'effet sur le fonds de prévoyance et sur les contributions.
Fuite dans une partie privative : qui appeler
Le copropriétaire qui voit de l'eau au plafond avise le syndicat sans attendre, par écrit, avec des photos. Le syndicat fait ensuite chercher la source de la fuite.
Qui paie les dommages à l'intérieur dépend de la cause, de la déclaration et des contrats d'assurance du syndicat et du copropriétaire. Chacun avise son assureur.
Questions fréquentes
Le copropriétaire du dernier étage paie-t-il plus pour le toit ?
Le partage des charges est fixé par la déclaration de copropriété. Relisez la vôtre ou demandez l'avis d'un conseiller juridique.
Un copropriétaire peut-il faire réparer le toit lui-même ?
Si le toit est une partie commune, c'est en général au syndicat de s'en occuper. Un copropriétaire qui commande les travaux de son côté risque de compliquer les garanties et les responsabilités. Le bon geste est d'aviser le syndicat par écrit.
Que faire si le fonds de prévoyance ne suffit pas ?
Il existe différentes façons de financer la différence, et chacune est encadrée par la déclaration et par la loi. Parlez-en à votre gestionnaire et à un conseiller juridique avant de présenter une proposition aux copropriétaires.